สำนักงานทนายความ

สัญญาต่างตอบแทนพิเศษ ยิ่งกว่า สัญญาเช่าธรรมดา คือ

0 สมาชิก และ 2 บุคคลทั่วไป กำลังดูหัวข้อนี้

Preecha Yokthongwattana

  • ติดต่อ ทนายปรีชา 081-988-1845
  • ****
  • 428
  • 22
    • ดูรายละเอียด
สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

หลายคนอาจจะเคยได้ยินคำว่าสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแล้วสงสัยว่ามันคืออะไร แตกต่างกับสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ อย่างไร วันนี้เราจะมาพินิจพิเคราะห์ถึงความหมายของสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาว่ามันคือสัญญาอะไรกันแน่ และมีลักษณะอย่างไรบ้าง
   สัญญาเช่านั้น กฎหมายได้ให้คำนิยามไว้ใน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 537 ว่า ?อันว่า เช่า ทรัพย์สิน นั้น คือ สัญญา ซึ่ง บุคคลคนหนึ่ง เรียกว่า ผู้ให้เช่า ตกลงให้ บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่า ผู้เช่า ได้ใช้ หรือ ได้รับประโยชน์ ใน ทรัพย์สิน อย่างใดอย่างหนึ่ง ชั่วระยะเวลา อันมีจำกัด และ ผู้เช่า ตกลงจะให้ ค่าเช่า เพื่อการนั้น?
   จากมาตราดังกล่าว เมื่อพิเคราะห์ดูแล้วสัญญาเช่าก็คือสัญญาต่างตอบแทนอย่างหนึ่ง โดยมีคู่สัญญาสองฝ่ายคือผู้ให้เช่า ซึ่งเป็นผู้เอาทรัพย์สินออกให้อีกฝ่ายหนึ่งได้ใช้ หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินนั้น คู่สัญญาอีกฝ่ายเรียกว่า ผู้เช่า โดยผู้เช่ามีหน้าที่ต้องจ่ายค่าเช่าเพื่อเป็นการตอบแทนการที่ผู้ให้เช่าได้เอาทรัพย์สินออกให้เช่า แต่ทั้งนี้ ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินแต่อย่างใด เพราะสัญญาเช่านั้นไม่ได้มีวัตถุประสงค์ในการโอนกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว
ส่วนสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดานั้น ไม่ได้มีตัวบทกฎหมายบัญญัติถึงคำนิยามหรือความหมายไว้แต่อย่างใด หากแต่เกิดขึ้นจากคำพิพากษาของศาลหลายต่อหลายครั้งจนเป็นคำพิพากษาบรรทัดฐานที่เข้าใจตรงกันเกี่ยวกับสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาว่ามีความหมายและลักษณะดังต่อไปนี้
สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา คือ สัญญาที่ผู้ให้เช่าเอาอสังหาริมทรัพย์ออกให้ผู้เช่าได้เช่าหรือใช้ประโยชน์ โดยผู้เช่าต้องเสียค่าตอบแทนการเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าเป็นค่าเช่าและค่าตอบแทนหรือประโยชน์อย่างอื่นนอกเหนือจากค่าเช่า ยกตัวอย่างเช่น ผู้เช่าเสียเงินช่วยค่าก่อสร้าง ปลูกสร้างอาคารลงในที่ดินที่เช่าแล้วตกลงว่าจะยกกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ให้เช่า ซึ่งสิ่งเหล่านี้เป็นส่วนที่ทำให้สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดานี้แตกต่างไปจากสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ธรรมดาทั่วไป ซึ่งเมื่อเป็นสัญญาที่ผู้ให้เช่าได้รับประโยชน์อย่างอื่นนอกเหนือจากค่าเช่าแล้ว ในบางเรื่องจึงไม่สามารถนำบทกฎหมายว่าด้วยเรื่องการเช่ามาบังคับได้โดยตรง เพราะจะทำให้เกิดความไม่เป็นธรรมแก่ผู้เช่าได้ เนื่องด้วยผู้เช่าได้เสียอะไรไปมากกว่าค่าเช่า ยกตัวอย่างฎีกาที่ศาลเคยได้มีคำพิพากษาเช่น

      คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1437/2515 สัญญาเช่าตึกมีกำหนดระยะเวลา 12 ปี ซึ่งผู้เช่าได้เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างผู้ให้เช่านั้น เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็มีผลใช้บังคับระหว่างคู่สัญญาได้เต็ม 12 ปีตามสัญญา
      คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2526/2531 สัญญาตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ใช้บังคับได้ตามข้อตกลงและถือไม่ได้ว่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว แม้คู่สัญญาจะตาย สิทธิและหน้าที่ดังกล่าวก็ต้องตกทอดไปยังทายาท

จะเห็นได้ว่ามาตราบางมาตราในเรื่องการเช่าก็ไม่สามารถนำมาปรับใช้กับเรื่องสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาได้ อย่างเช่น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไปหรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงสามปี ซึ่งหากเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้จะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ก็ใช้บังคับได้เกิน 3 ปีตามที่ตกลงกันไว้ หรือจะเป็นหลักทั่วไปของการเช่าที่ว่าสัญญาเช่ามีลักษณะเป็นสิทธิเฉพาะตัว เมื่อผู้เช่าตายสัญญาเช่าก็ระงับสิ้นไป หากแต่เมื่อเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแล้ว แม้ผู้เช่าจะตายสัญญาเช่าดังกล่าวก็ไม่ได้ระงับไปแต่อย่างใด สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาดังกล่าวก็ยังคงตกทอดไปยังทายาท ดังที่จะเห็นตัวอย่างได้จากฎีกาที่ยกมา
รับอบรม กฎหมาย
รับรองลายมือชื่อ ทนาย

ร่าง/แปล สัญญา ไทย-อังกฤษ
รับปรึกษาคดีความ
ติดต่อ ทนายปรีชา 081-988-1845
ขอบคุณ สำนักงานทนายความ.com ที่ให้ใช้พื้นที่ ;D

Ravengod

บทความดีจังเลยครับขอบคุณมากน่ะครับ

อีอี

ขอโทษนะคะ
หนูมีคำถามค่ะ แฮ่ๆ :-\
- ถ้ามีการโอนทรัพย์ที่เป็นวัตถุแห่งสัญญาต่างตอบแทนพิเศษ ไปยังบุคคลภายนอก โดยผู้ให้เช่า ผู้รับโอนต้องทำตามสัญญาเดิมมั้ยคะ?
- ถ้าจะฟ้องบังคับตามสัญญาต่างตอบแทนพิเศษนี่ ถ้าไม่ได้มีหลักฐานเป็นหนังสือแบบนี้ จะฟ้องได้ใช่มั้ยคะ?

ขอบคุณค่ะ ;D

Preecha Yokthongwattana

  • ติดต่อ ทนายปรีชา 081-988-1845
  • ****
  • 428
  • 22
    • ดูรายละเอียด
คำถามแรกไม่ค่อยเข้าใจครับ
คำถามที่สอง สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษสามารถฟ้องร้องได้แม้ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือครับ
รับอบรม กฎหมาย
รับรองลายมือชื่อ ทนาย

ร่าง/แปล สัญญา ไทย-อังกฤษ
รับปรึกษาคดีความ
ติดต่อ ทนายปรีชา 081-988-1845
ขอบคุณ สำนักงานทนายความ.com ที่ให้ใช้พื้นที่ ;D

ศุภชัย

ในระหว่างทำสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่า นำสิ่งปลูกสร้างที่ปลูกบนที่ดินที่เช่า ไปจำนองกับสถาบันการเงิน โดยผู้ให้เช่ายินยอม เมื่อครบสัญญาเช่ากรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างตกเป็นของผู้ให้เช่าตามข้อสัญญา การจำนองติดไปกับตัวทรัพย์และผู้ให้เช่าต้องรับภาระหนี้จำนองไปด้วยหรือไม่

 

ด้วยฟังค์ชั่น ตอบด่วน คุณสามารถใช้โค๊ดและ เครื่องหมายแสดงอารมณ์ได้ เหมือนการตั้งกระทู้ธรรมดา แต่สามารถทำได้สะดวกกว่า

ชื่อ: อีเมล์:
Verification:
พิมพ์ชื่อประเทศของเราลงไป ::